解决方案:30条乡村振兴土地政策方案，综合解析！

特色小镇建设要突出“特色”，精准定位，突出自身特色，明确规划、建设、运营、投资主体。给特色小镇留下足够的城市发展空间是不够的。要聚焦产业，明确其重点产业和辅助产业；它不是一个房地产开发项目，而是一个特色鲜明、产业发展、绿​​色生态、宜居宜居的小镇综合体。它需要细分和组织。注重营造别具一格的风格，突出优美的人居环境和文化内涵。

从类型上看，特色小镇主要包括产业型和文旅型两种类型，也有将两者融为一体的“产业+文旅型”。产业小镇可细分为工业小镇、农业小镇、体育小镇、工业遗产小镇、矿业小镇和田园小镇等。按区位有单点布局，但更多的特色小镇依托大中城市或交通节点。不同的主要产业和不同的地点对土地的要求不同。

在特色小镇的建设和运营中，往往不同程度地存在“不懂”、“不用”、“不敢用”、“懒得用”等相应土地政策的问题，尤其是一些低级错误，减少了依法解决城镇建设的问题。土地使用保障能力甚至人为地增加了非法用地。

土地管理涉及的法律、法规和政策较多，同一问题的相关规定往往散落在不同的法规和政策文件中。要对这些政策规范性文件进行全面梳理和整合，同时结合项目性质、特点和用地要求，加强用地规划，针对需要的各类建设用地，研究提出解决方案，最终形成培育特色小镇的政策空间。

根据现行政策，乡村振兴可用的土地利用方案有30多种。

方案一：使用存量国有建设用地

1、批准使用：市政道路、公园、绿地、广场等属于公共用地。审批手续完成后，即批准建设市政道路等，可凭建设用地批准书出具建设用地批准书，无需出具划拨决定或出让合同。这些土地只在土地登记时进行登记，不发证。要注意建设单位、管理单位和土地使用权人的区别。

2.国有土地划拨是一种行政方式。

3、国有土地使用权出让。

4.国有土地租赁。

5、国有土地使用权以出资或股份计价。

除批准使用和分配外，其他三种方式均为有偿使用。其中，国有土地出让、租赁的具体分配方式包括协议、招标、拍卖、挂牌四种。有价出资或持股只能通过协议分配，因为有一定的使用者。

方案二：圈内农地在办理转用征用手续后，将依法提供给特定项目

土地利用总体规划确定的城乡建设用地称为“圈内用地”。为实施规划，需占用圈内土地，涉及农用地的，需办理农用地转用审批手续；涉及集体土地的乡村政策，应当办理征地审批手续。在批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地由市、县人民政府批准，由市、县国土资源主管部门依法提供。 .

方案三：建设项目用地圈外单独选址

能源、交通、水利、矿山、军事设施等建设项目确需使用土地利用总体规划确定的城乡建设用地以外的土地的，可在环外单独建设。赞同。涉及农用地的，应当办理农用地转用审批手续；涉及集体土地的，应当办理征地审批手续；土地供应方案应当与农用地转用、征地同时审批。

方案四：使用国有农地

建设需要使用国有农用地的，应当在办理农用地转为国有建设用地审批手续后，依法办理供应手续，不得办理征收手续。

方案五：直接使用集体建设用地

可以使用集体建设用地的有六种情况。

1、公益事业和公共设施的乡镇村。

2、乡村住宅。

3、集体经济组织以土地使用权参股、合资的方式设立企业或者与其他单位或者个人共同设立企业。

4、以集体经济组织为主体开发建设公共租赁住房、乡村休闲旅游、养老等产业，或以集体建设用地使用权为价格参股、合资等企业发展此类产业。

5、在33个农村“三地”改革试点中，集体建设用地使用权可出让、出租、定价、入股，用于商品房以外的经营性项目。

6、回乡创业，可以依靠自己闲置的农家乐发展农家乐；他们还可以通过租用农舍或与拥有合法宅基地和农舍的当地农民合作来改造自己的房屋。

方案六：使用国有未利用地

建设项目可以使用土地利用总体规划确定的国有未利用地，不需修改规划，不需办理转征用地手续，直接批准用地。

选项 7：使用集体未利用土地

参照方案5，直接作为集体建设用地使用。使用集体未利用地的国家建设项目，在办理征地审批手续后，依法提供土地；无需办理农用地流转手续，无土地利用规划指标，无附加费和耕地复垦费。

选项 8：使用设施农业用地

设施农用地是指设施农业项目区内直接用于商业养殖的畜禽舍、工厂化种植或养殖的生产设施用地、配套设施用地和配套设施用地，以及农村宅基地以外的干燥农场。设施用地。设施农业项目不同于一般建设项目，其用地也不同于一般建设项目用地。符合条件的设施农用地不属于建设用地，按农用地管理。加大建设用地管理力度。附属设施和配套设施用地有一定比例限制。

设施农业用地不包括下列土地：

☑ 经营性粮食储存、加工及农机、农资储存、维修场所；

☑ 以农业为主的休闲旅游度假区、各类庄园、酒庄、农家乐；

☑且各类农业园区涉及永久性餐饮、住宿、会议、大型停车场、工厂化农产品加工、展览等用地建设。

方案九：结合土地整理和村庄整理安排土地使用

土地整治是对项目区田、水、路、林、村的综合整治和统一布置，必然涉及项目区各类工业用地的重新整理、整理和产权调整。土地整治规划方案包括整治后土地产权调整和各类项目用地调整（土地类型调整和土地供应安排）。土地整治实施方案获批后，项目区各类土地利用的产权和土地类型将根据批准的实施方案进行相应调整，并直接为土地使用的土地办理相关土地申请手续。整治后的项目区原用地单位。不办理转用审批手续，不占用土地利用年度规划指标。安排原土地使用者使用土地后的剩余部分，依法办理土地供应手续。

计划 10~ 计划 31

增减挂钩项目用于新区建设的土地，视为建设用地；

农业项目使用国有农用地，按规定可采取承包经营、承包经营权流转、农民耕种等方式；

农业项目集体农地使用包括承包经营、承包经营权流转、四荒（荒山、荒沟、荒山、荒滩）拍卖，原农民按规定种植；

四荒地等未利用地的使用包括四荒地的承包经营、拍卖流转，最长使用年限为50年。施工需要批准；

三项农村建设使用圈内农用地的，应当先办理农用地转用手续，转为集体建设用地后，经县、市人民政府；

符合条件的农村道路用地和农田水利设施用地属于农用地，非建设用地，不办理农用地流转手续，不占用建设用地指标；

用于地质灾害防治工程的土地，应当按照地质灾害防治工程的规定办理项目审批手续，不办理征用、转用手续，不占用配额，但应当足额补偿安置。

根据项目具体需要，还有土地复垦、抢险救灾用地、临时用地、先进用地、一般矿山用地、油气钻采配套用地、闲置土地处置利用、工矿废弃物土地利用或复垦、低效再开发利用、管道用地（需设置地役权）、低丘缓坡、光伏用地、新产业新业态、农村党建、医疗配套用地等土地利用方案提供护理、书籍和运动。

此外，项目用地也可以通过市场解决：

☑ 以出让方式取得土地使用权；

☑ 通过股权转让的方式取得目标公司的控制权，从而实现开发利用目标土地的目的；

☑ 以合作开发方式开发利用目标土地；

☑用途等用地条件依法变更后，原建设用地将作为开发项目用地；

☑ 原建设用地在办理出让、租赁等有偿用地手续后，将作为开发项目用地。

可见，土地政策整合可以形成多种土地利用方案，政策应用空间非常大，无论是从事房地产开发、产业建设项目，还是特色小镇建设，如果你不懂土地政策的综合运用，就会错失很多机会，增加很多工作难度和开发成本。

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研究班议程

第 1 天 / 10.20

【下午】

报到

【夜晚】

欢迎宴会

第 2 天 / 10.21

【早晨】

龙脊稻香渔歌——打造老少皆宜的田园文化品牌

主题分享：产业振兴是乡村振兴的关键——稻香渔歌探索多产融合发展路径，吸引合作共建乡村产业生态。

长期以来，土地出让收入可以说是“取之于乡，用之于城”。要创新政策机制，切出更大一块土地增值收入“蛋糕”，支持脱贫攻坚和乡村振兴。.

一

乡村振兴土地政策

1、增加建设用地规划指标激励，支持农村产业融合发展

2017年12月，国土资源部、国家发展改革委联合印发《关于深化农业供给侧结构性改革做好农村产业融合发展用地保障工作的通知》 ”。政策。

通知指出，每年安排一定比例的土地利用计划，专门支持新农村产业、新业态和产业融合发展。存量建设用地用于小微创业园、休闲农业、乡村旅游、农村电子商务等农村二三产业的市县，可按新增建设用地规划指标给予奖励。

总结要点如下：

2、宅基地“三权分立”，市场化运作共赢

宅基地作为农村土地专用于住宅建设的一部分，其改革进程和未来方向备受市场关注。2018年，中央提出探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分离”，实行宅基地集体所有，保护宅基地农民的资格权，适度放开宅基地权。使用宅基地。“权益分离”将保障农民在城市的土地承包权益，鼓励符合条件的农业人口放心落户，加快形成城乡一体化发展格局。

据了解，目前，部分地区已发放农村宅基地“三权分离”不动产登记证，金融机构也加大了发放农民住房抵押贷款的力度。2018年初提出的改革方案经过约半年的探索，进入全面提速期。

国家发改委城镇与小城镇发展中心原副主任乔润玲指出，在乡村振兴背景下，农村集体建设用地是未来土地利用的新领域，是最新的大部分田园综合体和特色小镇的面积。新宅基地政策的完善及其后续融资政策将为城市资本下乡铺平道路，为文旅产业用地提供新空间。

绿维文旅认为，宅基地制度改革是三项土地改革中难度最大的。根据近两三年试点的实践经验，有效利用宅基地的方式主要有四种。同时，宅基地入市后的使用也应严格控制。

正如中央农业办主任韩军所强调的，宅基地分权不是让城里人在农村买房买地，而是让农民闲置房屋成为发展乡村旅游、养老、养老的载体。其他行业。

3、土地新增收入：新增耕地指数和与城乡建设用地增减挂钩的剩余指数跨省调整

2018年中央一号文件提出完善耕地占补平衡管理办法，建立高标准耕地建设等新增耕地指标跨省调整机制，剩余指标挂钩用于城乡建设用地增减，收入全部通过支出预算使用。巩固脱贫攻坚成果，支持实施乡村振兴战略。

2018年3月，国务院办公厅印发《全国跨省补充耕地统筹管理办法》和《城乡建设增减挂钩盈余指标跨省调整管理办法》落地明确实施细则。新土地政策以经济手段，与发达地区和贫困地区的资源优势互补，助力脱贫攻坚和乡村振兴。

日前，自然资源部贯彻落实《办法》，印发《关于实施跨省补充耕地全国统筹有关问题的通知》、《关于完善建设“追加存款挂钩”机制的通知》土地、“城乡建设用地”。增减挂钩盈余指标跨省调整实施办法。

同时，为促进相关工作顺利开展，财政部制定了《跨省补充耕地资金收支管理办法》和《跨省调剂管理办法》。 《与城乡建设用地增减挂钩的资金收支情况》，明确了资金的征收。、放行、结算、使用等要求。

4、允许6类重大建设项目占用永久基本农田

2018年7月，为贯彻落实《中共中央、国务院关于加强耕地保护完善占补平衡的意见》，自然资源部印发《 《关于占用永久基本农田的重大建设项目用地预审通知》，要求严格限制。对重大建设项目范围，严格永久基本农田占用和重新规划论证，严格落实用地预审和事后监管，落实永久基本农田保护措施。

现阶段允许占用永久基本农田的重大建设项目包括：党中央、国务院明确支持的重大建设项目；军事和国防；交通运输（机场工程、铁路工程、公路工程）；活力; 水利；贯彻落实党中央、国务院重大决策部署，国务院投资主管部门或者国务院投资主管部门会同有关部门支持批准的交通、能源、水利等基础设施项目.

国土资源部、住房城乡建设部联合印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，宣布将13个城市纳入试点！

这是楼市调控以来真正的大动作，其影响将是巨大的。这是楼市的重磅炸弹，显示出中国楼市格局的重大转变。

参与试点的13个城市均为中国核心城市，可见中央建立“租售并举”住房制度的决心！

这13个城市分别是：北京、上海、沉阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都。

1

令人震惊的观点

农村集体土地不经过国家征地程序直接入市，租赁住房、共享度假屋等项目将获得快速审批通道！同时，土地成本将大大降低，这将对稳定未来的租金和房价产生重大影响。

共享度假庭院是都市家庭回归花园，享受共享度假生活方式的第二个居所。在这里，您可以享受共享假期的田园生活：共享旅程、共享文化创意、共享冥想、共享运动、共享医疗……享受免费的阳光、空气、营养、水……

2

此次改革的意义

一是“利用集体建设用地建设出租房屋和共享度假屋”是中国土地制度的重大变革，意味着未来“土地改革空间巨大”。未来，土地是否进入市场必须经过政府征地这一环节，可能会发生变化。这样一来，1998年以来中国房地产市场的基本逻辑可能会发生重大变化。

其次，这意味着政府向社会大规模转移土地红利，非常值得称道。

第三，这意味着大量低价土地进入市场，导致低价房屋大量涌现，将对抑制高房价、高租金起到巨大作用。根据刚刚公布的《办法》——乡镇集体经济组织可以自行发展经营，也可以通过合资、参股等方式建设经营集体出租房屋或共享度假屋。兼顾利益政府、农民集体、企业和个人，明确权利义务关系，平衡项目效益和征地成本的关系。

四是大城市郊区农村户口价值的大幅提升，将造就一大批新的富裕阶层。这些农民将成为大量出租房屋的股东农村最新政策，享受长期的土地红利。

3

以下几点值得注意

①项目用地应符合城乡规划、土地利用总体规划和村庄土地利用规划，以存量土地为主，不占用耕地。

②尊重农民的集体意志，合理确定项目运营方式，维护权利人的合法权益，确保集体经济组织自愿实施、独立运作。

③试点城市要梳理项目审批（包括预审、立项、规划、占地、建设）、竣工验收、项目运营管理等规范程序，建立快速审批通道。

⑤ 承租人凭已登记的房屋租赁合同，可按照国家有关规定申领居住证，享受规定的基本公共服务。有条件的城市要进一步建立健全外地户籍租户的社会保障机制。

也就是说，政府对这类住房的发展给予了很多优惠政策，包括快速审批通道、租房者可以享受“基本公共服务”等等。

当前养老服务体系建设的重要支撑点也是薄弱环节。《农村规划》明确了构建农村养老服务体系的原则和思路，是未来五年指导农村养老实践的重要文件。重点内容专门整理编辑如下：

《农村规划》第三十章的主题是增加农村公共服务供给。指出，国家要继续着力发展农村社会事业，推动公共教育、医疗卫生、社会保障等资源向农村倾斜，逐步建立和完善全民覆盖、基本公共构建普惠型城乡一体化服务体系，促进城乡基本公共服务均等化。

二

休闲农业项目征地点

1、可作为休闲农地

图取自农业新闻网-三农图片

2、休闲农业获取土地的新途径

乡村振兴战略方向

未来农村不仅是乡村振兴的战略方向，也是建设数字中国的重要组成部分。2021年中央一号文件《中共中央国务院关于全面推进乡村振兴加快农业农村现代化的意见》指出：在农村数字基础设施、智慧农业、数字化智能化农村公共服务与社会治理、农村数字普惠金融、农村电子商务等数字经济领域，全力通过城乡数字经济融合畅通城乡经济循环，加快推进现代化建设。通过数字化转型提升农业农村水平。

来自网络

数字赋能乡村

从农村运营管理和产业布局入手，建立农村数字孪生场景，打通农​​村运营管理数据和产业数据，实现农村运营一屏统一管理、一网统一管理、协同管理。从数字文旅出发，利用大数据、人工智能、VR、AR、虚拟仿真等技术赋能乡村数字体验。

3D可视化运营管理平台

统一地图，一屏

依托遥感影像、倾斜摄影、瓦片等数据，结合3D实景和GIS地图，实现三维可视化，根据应用需求实现物联网设备、站点信息、重要景区的展示。利用GIS+BIM+IOT数据聚合，打造“数字孪生”农村基地。

预设数据已脱敏

一张农村，一张网管

预设数据已脱敏

AR数字体验

国家数字沙盘

将村庄地图升级为立体式沙盘。沙盘中标注了重点景点及配套设施。点击景区，有语音视频讲解和VR全景图。显示推荐的导游路线，帮助游客规划和指导他们的乡村之旅。引流流量，增加预约链接和购买链接，带动当地经济。

来自网络

文旅空间AR故事线

针对重点景区，部署AR标牌，通过扫描，将传统的图文介绍转化为数字媒体呈现，提升数字化体验。根据当地文化内容，设置AR互动游戏，让游客边玩边学。与游客充分互动。通过参观打卡，可以获得当地文化礼品或消费券，带动当地文化传播和产业增值。

来自义县

虚拟博物馆

建立地方虚拟博物馆，建立虚拟博物馆场景，对地方文化产品进行精细化3D建模。可以多角度观察文物，生动地呈现文物信息。同时，可以对文物进行数字化保存，建立永久性的文化数字资产。

党建AR互动

在村图书馆、村委会设置党建AR互动机，设置党建知识学习问答游戏乡村解决方案，以AR互动游戏的形式呈现。

来自网络

AR虚拟人

游客参观乡村古建筑时，通过扫描实景显示虚拟人，并进行语音讲解；通过大屏幕，可以设置几位具有代表性的历史人物，点击屏幕即可进行自我介绍；他们还可以用虚拟图像拍照。互相交流；

来自网络

智能农场、AR农村营销、AR研究等等……

施工成果

提升乡村数字化水平，打造乡村新体验

数字村庄的数字化改革可以精细化管理到每户个体数据的呈现，重点打造街区、文化、健康、生态、创业、建筑、交通、数字化、服务业等应用场景的可视化呈现。治理，实现对农村生产、生活、生态系统的正确改造和综合监测。

整合农村地理信息数据（GIS）、建筑信息模型数据（BIM）、物联网终端设备数据（IoT）、政务数据、公共资源数据，将农村物理空间1:1映射到数字空间，形成数字孪生算力基础。利用数据中心打通相关业务系统，实现数字村庄运营闭环。该平台注重数据采集与互通，最终通过一系列数字化能力整合，借助未来农村“十大应用场景”模块，提升农村数字化、可视化运营水平。

利用VR、AR技术赋能智慧乡村文旅，打造虚实互动文旅新体验，结合文旅数字内容，实现文旅各类真实场景与虚拟数字内容的对接、互动与应用，并增加与游客的互动。，以增强旅途的乐趣和体验。助力地方文化宣传传播，同时推动文旅消费新模式发展，打造数字化新体验。